北京楼市陷入“囚徒”困境:买方大砍价卖方不愿降丨焦点

  来源:中房报发布日期:2023-11-23浏览次数:1115

摘要:现在这个市场就是一个博弈场,就看谁能撑到最后了。


北京楼市,永远是故事最多的一个界面。
买房和卖房的价格谈判,不再是段子,而是真真实实的拉锯战。温奇像战场指挥员一样,一年来紧盯着北京西三旗和回龙观的房子,未敢松懈。“都在降价,西三旗总价520万元降到488万元,要谈还能再降10个点。”关于为什么只看不下手,他告诉中国房地产报记者:“还在犹豫,因为担心后面房价的不确定性”。
和温奇一样的买家不少,他们担心买房后房价下跌,当了人们说的“接盘侠”,成为冤大头。“钱又不是天上掉下来的,买房都是省吃俭用甚至还要加上东借西凑而来。”
卖房业主也感到很不爽。“再降已经没有余地了”,有的卖家直接退出不卖了,不再花时间精力去参与价格战。
赵磊本来是要卖掉自己在西城区的两居室,价格一次次被潜在的买家们压低,现在还在坚持与妥协中来回拉锯。“我5年前买下这个房子时,北京的楼市如同沸腾的开水,每个月的涨价都让人惊呆。如今市场的热度似乎已经退得太猛了。”
从事房产交易的王一平对买家卖家这种“对抗赛”已经见怪不怪。“现在的买家都想抄底,他们像是带着‘大砍刀’来看房,有的直接报出低于市价的价格。”王一平说。
据机构数据显示,北京二手房挂牌量持续走高,已逼近17万套大关。一个更明显的趋势是下调挂牌价房源比例明显增加,据麦田房产数据统计,10月份调整挂牌价的房源中调低挂牌价房源占比比上个月增加11个百分点,随着市场成交放缓,越来越多的业主想通过调低挂牌价方式增加房源竞争力,加快成交。
与此同时,二手房成交量并未出现增长。来自北京市住建委官网的数据显示,10月,北京二手房成交10653套,同比下降5%,环比下降25.3%。
“现在这个市场就是一个博弈场,就看谁能撑到最后了。”房产中介人士王一平表示。

买方市场的价格博弈

赵磊的家坐落在西城区的一条安静的胡同里,虽然楼龄有些年头,但地理位置优越,周围配套设施齐全。
可是当市场的冷风吹过,他感到了前所未有的压力。11月9日,赵磊下定决心给自己的房子来“一刀”——将挂牌价降60万元至640万元,这是挂牌三个月来第二次调价。
这种被称为“秒杀”的价格,虽然在短短一周吸引了二十几组客户看房,但没有任何一个客户出价。“买房的人都想再看看”,这让赵磊和很多同样的房主们很受挫。
赵磊不是没有发现市场环境发生了大变化,但是觉得自己的房子地段好,配套设施齐全,能坏到哪里去?见过楼市起飞过程,没有经过楼市大降温的洗礼,不少人都和赵磊一样的认知。
第一次调价,他尝试将价格降至700万元,比周边房源低20多万元,但是仍然没有收到任何询问或参观电话。这让他感到十分困惑,他认为这个价格已经相当具有竞争力了。
第二次调价,他决定直接报底价,将价格降至640万元。虽然这个价格在短短一周吸引了二十多组客户看房,但买家们来了又走。他还发现,同样地段的二手房价格普遍有所下降。
地产中介机构人士告诉他,现在市场上的购房者都是带着“大砍刀”来的,如果他不继续降价,很可能他的房子会一直卖不出去。
挂牌已有几个月,但迟迟未能成交,赵磊开始感到焦虑。“每次接待潜在买家时,我都尽力展示房子的亮点,但随着市场供应量增加,买家也开始变得挑剔起来。”
“有的说房子老旧,有的说价格太高,甚至有的在房价上杀价无情。”赵磊无奈的说,现在每当电话响起,总担心是买家的又一次砍价。但实际他也不知道是继续降价直到卖出去,还是继续等待市场回暖。
杨杰是一位在北京朝阳工作的软件工程师,拥有一套53平方米的一室一厅。这套房产坐落在奥林匹克公园附近,一个热闹的商业与住宅区,自购买以来一直用于出租,每月能带来5600元的稳定收入。
然而,随着杨杰家中独子即将出国留学,他开始考虑出售这套房产,希望用这笔资金支持孩子的教育费用。
今年6月份,他将房子以400万元价格挂牌,但他发现同样的房子别人挂出的价格要低很多。“中介机构的人说,现在市场变了,400万元可能难以成交。”
挂牌一个多月,杨杰的房子几乎无人问津,无奈之下,杨杰将价格降低至377万元。然而,仍然没有买家表现出兴趣。
万万没想到的是,当杨杰才再次去中介公司询问交易情况时,发现同样的房子又有人降价了。杨杰才这时意识到,现在的市场已经不再是降价就能解决问题了。“我决定不降价了,让着急的人先卖。”
赵磊、杨杰的经历是当前北京二手房市场的一个缩影。
王一平告诉记者,买家砍价是市场博弈的正常行为,但过度砍价会导致市场僵化,业主的“降不动”实际上是对市场长期健康的担忧。“现在越来越多的卖家不接砍价‘大刀’了,‘小刀’可以谈一谈,有部分卖家已经选择撤牌,不出售房屋了。”
“因为降价或难以销售,现在已经开始有部分业主选择撤牌,不再出售他们的房屋。”王一平告诉记者。

改善群体的囚徒困境

市场的另一面是,尽管北京陆续出台一些增强楼市消费的新政,对改善型群体有极大利好,但这部分群体“卖旧换新”行动起来并非易事。
李欢,土生土长的北京人,因为在望京做产品经理,前些年在望京买了一套两居室,随着家庭成员的增加,两居室的空间已经显得捉襟见肘。她开始考虑购买一套更大的房子,最好能够容纳三代同堂的大房子。
李欢看上了一套722万元的三居室,房子的每一寸都让她感到心动:户型、朝向、交通以及较低的价格。“这个价格低于市场价不少。”
但是楼市的变幻莫测超出了她的预料。虽然已经有了看上的新房,但老房却难以顺利脱手。
“中介机构人士当时说,我家这个户型很好,房屋状态也维护得不错,应该很快就能出手,但挂牌到现在出价的人不多,来实地看房的人更少。”李欢告诉记者,自己这套老房子是470万元买的,现在挂牌价589万元,如果想要快速卖掉,只能被大砍一刀,“买家都等着捡漏”。
李欢不愿意轻易让步,每次电话响起,她的心就七上八下。“买家们似乎都学会了砍价的艺术,出价低得离谱,但我还能坚持多久?”
时间在流逝,问房的买家越来越稀少,李欢的焦虑每日在增加。每条砍价的短信、每个犹豫的看房者都在提醒她,她的房子可能不再是那个每个人都想要的温暖之所。
交易最终在痛苦和无奈中达成。李欢告诉记者,一个买家的坚决砍价,以及等不起的换房计划让她不得不妥协,尽管合同上的数字和她心里的数字有着巨大的落差。
李欢的“卖旧买新”经历在现在动荡的楼市中并不孤立。像她一样的卖家在北京这样的一线城市,面对政策和市场的双重压力,就像陷入了“囚徒困境”:他们既期待能够卖出理想价格,又急需流动资金以购入更大的新居。
目前,“卖旧换新”的难度在于,买家拥有更多选择权,卖家必须更加耐心和灵活。
进入10月之后,买方的观望情绪再次明显增加。对于想要快速卖房的业主来说,不得不在成交时作出更多的价格让步。根据麦田房产数据统计,10月份成交房源议价空间和9月月相比扩大1.66个百分点,创下年内新高,新政1个月后,买方占据了议价主动权。
“认房不认贷”产生的大量置换需求得不到释放,将会进一步加重市场的观望情绪。困境逼迫之下,一些城市政府开始主动疏解“卖旧换新”的市场流通障碍。

对于北京二手房市场的态势,有麦田房产分析师认为,随着市场上降价房源越来越多,叠加上政策利好预期,未来几个月北京二手房市场有望迎来筑底回升。

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