楼市出现“排队卖房”、第二套半价,房产会迎来“抛售潮”吗?

  来源:中房网发布日期:2021-04-17浏览次数:397

摘要:这种状态下,房地产会有抛售吗?作者认为不会。不过也不可能有多大增幅。这一点住建部早就明确,

  最近的房地产市场,有点飘忽不定,一方面房企们正在积极为金三银四的销售小高潮备战,另一方面市场上出现了两个新情况:
①排队卖房;
②第二套半价。
  首先,说排队卖房这件事儿。2021年以来,一位在燕郊购房的人发帖子说“自己的房子准备白送人”,房子白送人的条件只有一个,那就是买房人需要一次性偿还清自己70万元银行按揭贷款余额,没有任何额外费用,就可以实现过户。除此之外,根据阿里法拍网的数据显示,截止2021年,网上的法拍房数量增加到了118万套,要知道这个数字在2017年才不足万套,也就是说,越来越多的人开始“不要房子”了。
  其次,再说第二套半价的事情。昆明一家公寓销售楼盘,推出了第二套半价促销大活动,引起了不小的关注,央视评价,这是近些年来楼市高库存的结果,这个地方的公寓去化周期达到了4.4年以上,如果不想办法把这些房子赶紧卖掉,那么将可能积压越来越多。
  以上两则信息,看起来属于截然不同的问题,但其本质上表达出了一个共同的问题:房地产的升值速度减缓了,所以买房人不愿意继续持有房子,在这种“升值慢”的影响下,买房人也不愿意走向房地产市场购房,进而导致开发商已经建成的房子堆积如山,为了把这些房子销售掉,只有想尽办法“打折促销”。为啥房地产会表现出“下行”迹象?归结起来有2个方面的因素:
1、房产量确实供大于求。有数据显示,从1998年至2020年,我国一共建设出的房地产数量足够30亿人居住,而实际上我国的总人数才14亿人而已,房产供过于求表现强烈。从房产类别而言,城市的商品房数量多达4亿套左右(任泽平认为是3.11亿套,另有专家测算超过4亿套),按照户均居住4口人而言,4亿人可容纳16亿人居住,现阶段我国的城市人口才8亿人,只需要2亿套房子就足够,实际上多出了接近100%数量。
  另外,在住房市场里,除了商品房这个普遍房产种类之外,还有大量的非商品房住宅存在,例如小产权房、公共产权房、农村宅基地房等。就拿深圳而言,预计整个城市住房供给量在1000万套左右,其中有60%的比例是小产权房,商品房只有300万套多一些。从这个角度来说,所有房子加起来够30亿人住不为过。
  2、房产持有成本正在抬高。一方面房地产进入平稳期,在房地产高升值期,成本项目表现不明显,但是进入平稳期之后,成本就格外突出了。咱们可以算一笔账:假设你有一套200万元房子,2021年的增幅达到5%(社科院预测数据),同时租金收益率为2%(李迅雷指出的普遍水平),现在的资金占用成本达到6%,同时还有4%的住房折旧费,如果加上可能出现的房产税1%。
  那么这一套200万元的房子在1年的时间内实际增值=200万元*(5%+2%-6%-2%)=-2万元。房子不仅没有带来财富增值反而出现了财富缩水情况,而且房子越多,缩水的空间可能越大。
  既然指闻君都会算的一笔账,那么99%的买房人当然也会算这笔账了。正是在房产增幅降低的情况下,所以买房人们不愿意买房,而且更加倾向于甩卖手中的房产了。
  房地产会不会被抛售,一个核心因素在于“房地产升还是降”,这一方面王石透露了信号,3月中旬,王石发表一篇长文,主要表达出了现阶段世界经济恢复期,国际性货币增发影响可能带来的影响问题,笔者概括为3个方面:
1、王石认为,随着后疫时代到来,世界各国为了提振经济,会出现大放水。
2、世界性货币放水,会出现通胀结果,新兴国家或遭遇输入性通Z影响。
3、在输入性通Z因素下,大宗资产的价格或出现上涨,对于房地产会不会上浮,王石没有直言,但其长文配图表达出了“房地产”的关切问题。
2020年以来,全世界都遭遇了经济发展下滑情况,几乎每个国家都无法独善其身。我国的GDP增幅勉强不足3%,其他国家则直接出现了倒退。2021年随着这件事儿的过去,如何重新提振经济成为了一个头等大事儿,大家如出一辙地选择了:增加货币,放水计划。
  例如,日本直接开启了73.6万亿日元大计划,人民币计算达到4.4万亿元;美国则直接发布了1.9万亿元方案,人民币计算达到12.3万亿元;欧洲央行在原定1.35万亿欧元计划上,追加5000亿欧元,人民币计算达到3.87万亿元。
  这其实是一轮新的“世界性割羊毛”活动。举个例子:
M国欠了H国10万亿美元债务,长期以来不能偿还,这种逆差持续存在,借助于2021年的经济恢复契机,M国直接开动印钞机发行了10万亿元美元的纸币,然后送给H国,债务还清了,双方清零了。但是,这笔账的清算,“公平”吗?显然不对。H国给M国的是实物资产、商品,不知道用了多少船只运送过去的鞋子、衣服、大米。然而M国却用了一堆花花绿绿的白纸就拿走了。这就等于M国在收割H 国的财富。
  随着这10万亿流入H国,将直接带来H的输入型通Z影响,例如委内瑞拉就达到了3000%以上。至于这些资金会不会流入房地产市场,表面上看不会,但是资金会想尽办法进入高利润、热点行业,所以房地产或多或少会遭遇影响,这是大概率事件。
  这种状态下,房地产会有抛售吗?作者认为不会。不过也不可能有多大增幅。这一点住建部早就明确,且看如下原文:
记者:为促进房地产市场平稳健康发展,2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措?王蒙徽:房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。
  所以,总结为2个字:平稳
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