关于“房地产救市论”

  来源:中房网发布日期:2023-06-06浏览次数:1406

摘要:近期,随着经济复苏步伐放缓和房地产再现颓势,关于房地产行业救助的讨论引起社会广泛关注。

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  近期,随着经济复苏步伐放缓和房地产再现颓势,关于房地产行业救助的讨论引起社会广泛关注。知名财经作家吴晓波旗帜鲜明表示,“只有救楼市才能救内需”,并具体提出五点建议,包括尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示;降低改善型住房的房贷利率;降低存量房贷利率;全面取消限价政策;认真落实“三支箭”和保交楼政策。经济学家马光远认为,救房地产是一个伪问题。房地产不需要救,需要把卡脖子的地方放开,限制松绑,房地产自然会健康发展。从本质上来讲,两位专家的观点是具有较高契合性的,即都主张放松房地产业管控。

  综合业内多方观点,支持房地产救市一方普遍认为,房地产业是我国国民经济支柱产业,救楼市就是救经济、稳民生。具体来看:第一,房地产业及其关联产业链众多,房地产发展事关金融稳定、社会稳定和我国经济发展大局;第二,房地产在我国居民家庭资产中占比近七成,房地产持续下行、房价下跌,将会造成居民财富大幅缩水;第三,土地出让收入和房地产相关税收仍是当前大部分地方政府的主要收入来源,如果房地产市场持续低迷,将进一步加大地方政府财政压力,增加地方债务风险等。

  与此同时,市场上同样存在较多反对房地产救市的声音。反对一方认为,房地产对我国经济和社会影响已逐渐由正转负。具体来看:第一,在过去的十多年内,随着房地产的快速发展和房价的攀升,导致很多非房地产行业企业偏离主业,将有限的资金资源投入房地产,从而造成企业创新能力和生产性投资下降;第二,房贷债务是我国居民家庭债务的主要构成,长期对居民家庭消费能力形成限制;第三,当前我国房地产泡沫仍存,部分地区高房价与地方经济发展水平、居民收入水平等仍严重背离。如果房地产继续大力度救市,或将助推房价进一步上涨,加剧房地产行业风险。同时,也将进一步加大青年人群购房压力,拉大社会贫富差距等。

  总的来看,支持方与反对方各有其理。那么,从政府角度来看呢?实际上,近两年来,政府救市不可谓不尽力。在政策层面,自2021年下半年开始,房地产政策逐渐由大规模收紧向稳地价、稳房价、稳预期转向,2022年明确以保交楼、保民生、保稳定为首要目标,2023年确立防风险、促需求、保稳定的工作主线,地方政府松绑“四限”、重启货币化安置、加大公积金住房贷款支持、下调首付比例和房贷利率、发放购房财税补贴、优化房企预售监管等宽松性政策更是层出不穷。在流动性层面,2023年4月末,M2余额已增长至280.85万亿元,同比增长12.4%,货币供应量属历史高位。今年1-4月,M2平均增速达到12.65%,为2017年以来同期最高。利率方面,2022年以来,央行多次下调中长期政策利率,引导实体经济贷款利率下降,房贷利率也降至历史低位等。但即使如此,房地产市场形势仍不容乐观。或许,当前房地产行业的问题,已经不是救不救的问题,而是如何救的问题。其中,核心议题就是如何贯彻稳房价、稳预期。既要避免类似棚改、去库存类货币化强刺激房价攀升,又要防止房价失速下跌。既要给予商品房更多的市场自发调节空间,又要保障房价升降有序和总体稳定。既要坚定房地产行业风险出清,又要防范风险失控蔓延。

  我们认为,房地产是行业是国民经济重要支柱产业,当前还有不少地方在执行相对严格的限购、限贷、限价政策,造成了市场价格信号的扭曲,以及资源的错配。上述限制类政策应是在特定历史条件及行业发展情况下出台的短期行政措施,而在相关外部条件有变化,限购限贷等政策已无存在必要的情况下,取消限制类措施是应有之义。所谓的外部条件包括:一是我国人口总规模开始下降,房地产存量住房规模不断增长,户均一套有余。二是城市化进程进入深化阶段,人口双向交流,交叉交流特征更加明显,城市间的人口争夺力度在加强。三是从消费与投资观念上,房地产不再是高收益率的代名词,一些城市房价开始“鹤岗化”,其背后是无产业与人口支撑的城市房价已不再具有投资属性。四是住房保障水平大幅提升,尤其是政府大力推进保障性安居工程,进行大规模棚户区改造,为中低收入阶层提供了大量且相对低成本的住房供应。这几个方面的叠加,在相当程度上可以对冲取消限购限贷后的市场冲击。没有各类的限制政策,市场机制的回归正常才是房地产健康稳定发展的要义。

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