上海楼市释放积极信号

  来源:丁祖昱评楼市发布日期:2024-07-05浏览次数:853

摘要:上海市场正逐步回归常态。

  在“沪九条”推动下,上海楼市正在迎来一些积极变化。

  6月新房成交面积环比上涨64%,成交规模创年内新高。

  相较于新房,二手房率先完成筑底反弹。6月二手住宅成交面积约为197.4万平方米,同比增长89%,成交规模创近三年单月新高。

  从国家统计局公布的70城房价也可以看出,至5月上海新房价格环比已连涨24个月,同比则连涨67个月。

  上海仍然是全国楼市的典型,“沪九条”发布后,限购政策放松、首付比例及利率的下调刺激一波购买力进场,带动市场回暖。

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  上海,是四大一线城市中,率先响应并落实央行5月17日信贷政策的城市。

  5月27日“沪九条”大幅放松限购,包括但不限于外地户口购房社保年限“5变3”、单身也能买外环内二手房、二孩及以上多子女家庭可增购1套等。

 

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  上海政策调整范围和力度远超北京及深圳。过去因为限购而积累的潜在客户需求被释放,从而推动成交量明显增长。

  CRIC数据显示,6月上海新建商品住宅共成交80万平方米,环比由负转正增长64%。不过,新房成交仍不及去年同期,同比仍减少21.4%。成交均价约77417元/平方米,环比下降5.4%。

  整体来看,上海新房成交量价正在回归常态。

  从累计数据来看,2024年1-6月上海商品住宅成交面积320.66万平方米,同比下降38%。

 

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  从项目开盘和认购情况来看,6月以来全市已超20个楼盘完成认购,平均认购率在80%以上。

  值得注意的是,“沪九条”落地后,七批次房源有3个项目触发积分,且开盘“日光”。在此之前已连续两批次无新盘触发积分。

  具体来看,中海领邸认购率272%、触发积分50分,新杨思上园二期认购率212%、触发积分40.04分,招商时代潮派认购率132%,触发积分37.6分。

 

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  上海市场需求向大户型改善迁移。

  CRIC数据显示,6月上海主力成交户型面积为90-140平方米,占比达到58.9%,接近六成,相较于5月份占比微降10.2个百分点。

  从上半年成交结构来看,200平方米以上面积段成交占比明显增加,1-6月占比达到了15.5%,而去年同期仅为3.5%。

 

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  今年上半年,上海新房“越贵越好卖”。

  6月,上海新房成交主力总价段为500-800万元,占比达到27.4%。此外,总价2000万元以上高端商品住宅成交面积占比达到了16.9%。

 

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  今年3月以来,上海豪宅热销的消息不断。

  3月28日,中海·顺昌玖里销售额达到196.53亿元,创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录;4月18日新鸿基滨江凯旋门开盘,212套房源当天全部售罄,揽金70.27亿元;4月21日融创外滩壹号院二期开盘,当日售罄,销售额达99.97亿元,成为今年内上海单盘销售额TOP2的项目。进入6月,均价14.6万元/平方米的中海领邸·玖序认购率达到272%,实现2小时内清盘。

  上半年豪宅供应量增加,推动成交量进一步上升。

  据克而瑞上海机构统计,2024年上半年上海累计供应23个单价均价超10万元/平方米的高端盘,其中20盘开盘首日去化率超7成。

 

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  从成交层面来看,6月上海总价3000万元以上高端住宅共成交209套,同比增长294%。

  上半年,上海总价3000万元以上高端住宅成交了1544套,成交规模是近10年来最高,是同期北京、广州和深圳该总价段成交之和的2.6倍。

  上海豪宅市场之所以走出独立行情,一方面是因为市场供应规模增加,推动成交进一步增长,另一方面,前期供应少导致部分购房者持币等待多年,这部分压抑的需求集中释放,此外,部分豪宅项目倒挂依然存在,这也进一步推升交易活跃度。

 

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  相较于新房,二手房率先完成筑底反弹。

  据上海市房地产交易中心官网“网上房地产”数据显示,6月二手房网签套数达到2.6万套(统计口径包括住宅、商业、写字楼、车位等),环比5月上涨39%。

  从近两个月日度成交数据来看,以“沪九条”出台的5月27日为节点来看,上海二手房的成交在短期内大幅上涨,5月27日至6月30日,上海二手房日均成交整体上了一个台阶,日均达到871套,远高于5月1日至26日期间的日均561套。

 

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  从二手住宅成交情况来看,CRIC监测数据显示,6月上海二手住宅成交面积197.4万平米,环比增长38%,同比增长89%,成交规模创2021年7月以来新高。

  前6月二手住宅累计成交813.4万平方米,累计同比增长2%。

  基于一二手通盘考虑,二手房市场成交回暖在一定程度上有望打通底部置换链条,将热度逐步传导至新房,通常这个传导周期会在一个月左右。

 

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  作为首个跟进“517新政”的一线城市,上海房地产市场正逐步回归常态。新房、二手房市场热度有所上升,二手房成交方面表现更为突出,新房市场中高端豪宅成交走出独立行情。

  目前,上海政策组合拳几乎“应出尽出”,短期内政策底已至,接下来存量购房需求有待持续释放,随着二手房成交率先筑底,部分潜在置换需求被激发,有望带动新房成交回稳。
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