客观评价房地产的重要性、问题及建议

  来源:任泽平团队发布日期:2024-02-18浏览次数:1286

摘要:房地产是国民经济第一大支柱行业,事关经济恢复、民生就业和金融风险。我们要客观评价二十年来房地产的历史贡献,直面我国房地产发展过程中遇到的问题,促进房地产软着陆,避免硬着陆,至关重要。




导读

房地产是国民经济第一大支柱行业,事关经济恢复、民生就业和金融风险。我们要客观评价二十年来房地产的历史贡献,直面我国房地产发展过程中遇到的问题,促进房地产软着陆,避免硬着陆,至关重要。
2024年1月以来,我国房地产优化政策持续加码,加速落地。中央政策以金融支持为方向,房地产融资协调机制有望进入常态化,第一批“白名单”已陆续落地;地方政策以核心城市放松限购为方向。
房地产稳则经济稳。2023年我国房地产业增加值GDP比例5.9%,房地产是国民经济的重要支柱;2023年房地产占固定资产投资比重约22.0%,仍在五分之一以上;房地产行业带动几十个上下游产业链的生产活动;地方政府依赖土地财政,2022年房地产相关收入约占26.0%;2023年房地产业仍直接解决我国实体经济就业近1300万。
二十年来我国住房制度日臻完善,塑造了房地产市场的繁荣发展,但尚存在一些问题,如“人地分离、供需错配”、“租购并举新模式仍未落实”、“税收轻保有,土地财政难以持续”等。
短期看,三招可救地产:1)组建住房银行,收购开发商的土地和商品房库存,用于租赁房保障房;2)全面取消限购,回归市场化,释放刚需和改善型需求;3)降息,包括降低二套房存量房贷利率,通过降准降低银行负债成本。
长期看,以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施,有望促进房地产软着陆,为中国经济复苏和就业贡献力量。
 

目录
1  2024开年政策加码稳楼市,一线城市放松限购序幕拉开
2  房地产是国民经济的第一大支柱,稳地产能稳经济、稳就业
3  中长期房地产市场仍有一定空间
4  直面我国房地产发展过程中遇到的问题
5  短期三招可救地产:组建住房银行、全面取消限购、降息降准
6  长期住房制度改革:城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税、租购并举
 
正文

1  2024开年政策加码稳楼市,一线城市放松限购序幕拉开

2024年1月以来,我国房地产优化政策持续加码,加速落地。中央政策以金融支持为方向,房地产融资协调机制有望进入常态化,第一批“白名单”已陆续落地;地方政策以核心城市放松限购为方向。

中央稳楼市:
1月24日,央行、金管局发布文件放松经营性物业贷款用途,盘活房企存量资产。
1月25日,金管局提出加快推进城市房地产融资协调机制落地见效、做好个人住房贷款金融服务、指导金融机构支持“三大工程”建设。
1月26日,住建部会议强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、各地抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单、因地制宜调整房地产政策。

地方稳楼市:
广州:1月27日,广州取消120平以上住房限购,成为一线城市中首个按面积段划分限购范围的城市,外地户籍广州购买改善住房不受限。广州新政预计将有效提振核心区改善性需求,短期主城区中大户型销售或将提升。同时,“租一买一”、“卖一买一”,将有效降低购房成本。
苏州:1月30日,苏州取消限购政策,购买新房、二手房不再做购房资格审核,但新房限售政策仍为两年。苏州于2023年9月已放松购买120平米以上商品房的限购,本次政策力度进一步扩大。
上海:1月30日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》。本次是外环外限购政策放松,当前非上海户籍单身人士缴纳5年社保/个税,即可在上海外环外(崇明区除外)购买一套住房。有望释放一批有意向在沪置业的单身购买力,缓解外环外新房库存较高、去化率较低的情况,促进上海楼市温和复苏。
广州、苏州、上海政策放松具有风向标意义,是对中央精神的响应和贯彻,也是楼市区域分化格局下的“因城施策”的必要之举,体现出当前稳地产的重要性。一二线核心城市渐进式加大地产放松力度是大势所趋。



 
在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下,核心城市楼市优化政策的推出对于稳楼市、稳经济很重要,未来一线城市取消限购已经是大势所趋。当前房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调,未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间,重点是促进软着陆,推出新模式,作为周期之母,房地产稳则经济稳。
当前楼市表现疲弱,不用担心取消限购引起市场迅速过热;中长期可考虑在市场企稳后,通过征收房地产税等税收机制调控市场,同时能为地方财政增加稳定税收来源,通过人地挂钩实现供求平衡,一举两得。

2  房地产是国民经济的第一大支柱,稳地产能稳经济、稳就业
2023年以来,中国经济面临多重因素交织叠加带来的下行压力,其中内部因素主要与地产有关。2023年,经济自一季度脉冲式反弹回落后,呈现温和修复寻底态势。从物价和就业指标看,当前经济增速低于潜在增长率。
房地产稳则经济稳。房地产作为第一大支柱行业,房地产联系着上下游五十多个行业,房地产投资下行,影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。2023年房地产和民间投资分别为-9.6%和-0.4%。房地产增速显著放缓,地方政府债务率上升,意味着募集的资金需要大量用于偿还债务。
(一)房地产是国民经济的重要支柱
2023年房地产业增加值为7.4万亿元,占GDP的5.9%。自2003年以来,国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20