发布日期:2024-02-22浏览次数:

摘要:

都说春江水暖鸭先知。
一个行业当下最真实的势态,也总是能从资本们的态度中窥视一二。
毕竟他们的嗅觉,确实比普通群众灵敏许多。
就好比前段时间,别说地产商自己,就连背后曾经最大的隐形大佬中国平安等险资,作为上下游乙方的家具,都有了撤出地产的趋势。
仿佛行业的低迷已经渗透得比我们想象中更深。
不过,旧人撤退,就总有新人进攻。
并且非常惊讶的是,这次迎来的,可以说是十年前中国风头最劲的一群土豪:煤老板。
作为早期的资本家,煤老板们的财富天生自带垄断、暴力的标签。
有直接砸41亿拿下上海顶级豪宅中粮海景壹号3栋楼,100%股份。
还有甚至不惜亲自下场土拍市场。
北京、天津、成都,据说豪掷20亿天津拿地,只为手下员工子弟梦圆高端学区房。
没有半点现代精英资本家的偶像包袱。
 
那么为什么此时此刻这些隐退舞台很久,百亿、千亿计的煤炭大亨们又再次高调出场?又为什么会在行业低迷的时候相中地产?
阔别地产已久的煤老板们,来势凶猛。
01
单一个上海,煤老板怒砸130个亿投资轻资产
“上海”、“煤老板”,当我听见这两个词出现在一起还挺懵的。
毕竟长期以来我对煤老板的第一反应,应该还停留在山西挖煤界扛把子这样的想象中。
据说早期的煤老板们,买房那都是拎着装满钱的麻袋,秉持着“能买一栋绝不买一层”的购买风格。
先给大家看个比较著名的案例,应该还是在2013年。
那个时候别人都还在“割肾”买iPhone,我们的煤老板在干嘛。
二话不说砸了1.3个亿。
 
买下北京三环内黄金地段“和平里八号”共计109套房。
嗯,很符合我们对煤老板们财大气粗的刻板印象,所以当我以为这次煤老板们来上海同样是相中烫金地段的住宅项目时,没想到呀,这次的煤老板们再一次杀进大家的视野中,不仅从山西煤老板扩大到内蒙古区域,还专挑拔尖的一线核心轻资产。
我整理了下自2022年煤老板们在上海收购的项目:
 
可以看到,这些项目的所在地:
上海陆家嘴的中粮海景壹号公寓、静安的大悦商务中心、苏河湾中心写字楼,无一例外不是上海核心区位,且都是住宅外的轻资产项目。
这里我们以收购中粮海景壹号的上海邕鹏实业为例,说起来这个距离黄浦江仅约百米,作为汤臣一品老邻居的中粮海景壹号公寓最近还真是命运多舛。
早在今年5月的时候,中粮海景壹号就已经以单价39w/平的天价成交过一套住宅。
而在短短2个月之后,又再次被大悦城搬上货架,且还是全部,100%股权,包含中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼整整三栋楼,挂牌底价不低于41.4亿元。
本以为如此高价,趁着众多资本都还在自顾不暇之际,倒是被一家2023年9月才成立,名不见经传的小公司邕鹏实业接盘了。
而当我去翻了翻企查查的信息,发现原来背后的大佬才隐隐浮出水面。
邕鹏实业的股权结构自然人有两位,持股70%余虹泽和30%的刘彦操。
而这两位持股方,一位在内蒙古明满能源有限责任公司担任执行董事。

 
穿透股权发现该公司的背后,就是由内蒙古满世煤炭集团100%持股。
另一位,其所担任法人的鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司,背后是内蒙当地多家能源、生态环境公司。
包括去年5月,花26.7亿元买下了上海苏河湾的两栋写字楼及210个车位。
内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司,同样也在经营煤炭业务。
更厉害的,还有同样也是内蒙古的汇能煤电集团。
2022年7月斥资62亿元拿下的上海静安大悦商务中心,这座200米苏河湾天际地标已经被更名为汇能大悦中心。

 
甚至如今都开始招租了,每平7元/天的租金,在上海也算相当不错。
看来是打算走长期主义收租路线了。
而如果说内蒙古的煤老板们倾向于接盘一线核心的现成项目,稳坐幕后玩家,那么更古早的山西煤老板呢?
02
山西煤老板接连土拍拿地,甚至烂尾楼也做
曾经的山西作为煤炭大省,见证了太多煤炭大佬的诞生。
而对于这些早期就喜欢买楼的山西煤老板来说,并没有像内蒙古土豪一样去买写字楼,也没有重操旧业砸钱去买别人家的项目。
而是在大家都不太看好房企的时候,反而怀揣着一颗成为开发商的心。
开始亲自下场一线拿地做项目操盘手。
于是我们看见如今的土拍市场,煤老板们同样挥金如土。
拿的也多是众多房企争抢的区域热门板块。
可以看到,单就近年拿地成功的煤老板就不止一家。

 
不仅从拿地金额上动辄20个亿,溢价率上,太原萃丰拿下的成都龙泉驿十陵板块在触顶熔断后6家房企抽签,地块溢价率为15%。
是2023年成都第二场土拍出让的15宗地中,溢价率最高的包括今年10月的北京房山地块。
还引来中海、华润置地、龙湖3家房企报名参拍,哪家不是业内鼎鼎有名的地产大佬。
最后还是被煤老板杀出重围,以10%溢价率、15.1亿元的总价,同样打破了房山近两年“底价卖地”的局面。
并且我们还可以看到,这些地块可大都是实打实的带有住宅性质的。
以山西鹏飞集团拿下的天津南开两宗地为例,两宗地均为住宅、商服综合用地,并且配套有中营小学、南开中学两所百年名校。
至于原因嘛,也非常简单粗暴。
其老板郑鹏直接表示是为了让鹏飞子女走进一流的中学,与天津南开区签订战略合作协议,为此还亲自去南开中学考察了一番。
而除此之外,这些煤老板们还在更多城市的土拍现场现身举牌竞拍。
6月,太原萃丰置业也在北京报名了海淀双新村两宗地。
7月,山西金汇海报名北京顺义区新城第19街区19-69地块。
此后的8月,深圳宝安一幅宅地出让,太原萃丰又再次现身。
竞拍、拿地、修住宅、建配套,看来这些煤老们是真心实意打算深耕地产了。
但还有更夸张的,连开发商都避之不及的烂尾楼,也被煤老板承包了。
2022年7月,烂尾十余年的西江月被辰宫地产接盘,而这个所谓的辰宫地产背后就有本省榆林、神木的能源集团作后盾。
别说,煤老板接手后还真有行动。

 
对比接盘前的破败骨架,如今工地现场楼盘外立面已经被粉刷,不时有施工声传出。
仅用138天就完成了DK1的安置交付。
如今已有1768户业主,半数以上的村民如愿回家。
眼见着大批资本撤出地产之际,煤老板们不仅大肆收购核心房产,又是当白衣骑士接盘烂尾楼。
难道真就仅因为土豪多金么?
03
背后和这两个因素有关
是的。第一,还真是因为有钱,就可以为所欲为。
要知道在过去很长一段时间,煤炭一直被称为“黑金”。
煤老板三个字有多疯狂,那是基本就等同于行走的印钞机的存在。
大概是2007年煤价处于最高点时,每吨煤的净利润在800元左右,也就是说,假如一个煤矿年产30万吨,那就是纯赚2.4个亿。
平均每一天收入65.8万,这还只是一个煤矿。

 
据说山西小城高平,2004年有172座小煤矿。
两年间,县城私家车增加了4000多辆,其中奥迪有180多辆。
当然除了买车,煤老板也喜欢买楼。
2006年8月8日,据SOHO中国称:

 
近两年山西客户购买SOHO项目金额,已占到SOHO中国总销售额40%。
虽说后来因为金融海啸煤炭价格骤跌,加上同年,山西襄汾特大溃坝事故发生,规模最大的煤改开启。
山西煤企急剧减少至130家,年产30万吨以下煤矿全部关停。
但不得不说,煤老板们早在早期就完成了大量的财富积累。
更重要的是,伴随近两年天然气、煤炭等资源价格走高。

 
数据截止于2023年12月1日,17:30
也让当下大批煤矿企业获得丰厚的利润。
再比如内蒙古的鄂尔多斯集团,虽然如今主打的是卖羊绒衫,但根据其2023年半年报可以看出:

 
图片来源:企业2023年半年报
主要参与持股的公司,电力冶金、多晶硅、永煤矿业等,也都在带来十几亿的净利润。
别看都是煤炭、硅铁,不知道完爆当下多少还在亏本的互联网企业。
第二,也是基于当下抄底楼市的时期。

 
最夸张的当属中粮海景壹号
要知道现在唯一还在挂牌出售的二手房源只有一套,340平的住宅,单价高达29.4w/平。
而根据上海邕鹏购买的4.92万方的出售面积,41.42亿的总价计算,成交单价仅8.42万/平。
单价每平差价20万,虽说主要是由于该项目是整体股权交易,项目公司的投资性房地产评估价值仅有5.86亿,如果是单套出售则会产生大量的土地增值税。
但单从出租率来说,
 
目前这三栋楼已对外出租,租期均为一年以内短租约,入住率保持在90%以上。
如此核心的区位,如此的出租率,且公告中指出项目增值额为34亿,增值率465.13%。
也难怪这时候煤老板要下场。
04
所以你看杀回来的煤老板们。
看似做着煤炭这样的传统行业,但背后的眼光依旧老道。
要么拿上海、北京这样核心城市的轻资产,要么自己接盘项目成开发商,把命运捏在自己手里。
我们说任何行业都有其发展的周期,尤其是对于房地产这个周期之母来说。
房企自身在经历洗牌,而作为投资者有人撤退,也同样也有诸如煤老板、外资、白酒行业的老板们纷纷再次入股。
并且也在带来正面的影响。
更充裕的现金流或是盘活烂尾楼项目。
而这对于当下的楼市来说,如今行情下,仍然有煤老板出现,且煤炭这样的资源类产业本身也较为稳定。
由这样的企业来接盘,也算是好事一桩了。 

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