徐高:房地产在建面积下降了约1/2,未来房价上涨压力会非常大

  来源:金融界发布日期:2023-12-04浏览次数:1230

摘要:中银国际证券首席经济学家、北大国发院兼职教授徐高近日在百度财经《有识》栏目表示,“三条红线”政策推出以来,地产供给已显著收缩,当前地产在建面积较2021年下降约1/ 2。他认为,要尽快恢复开发商融资,恢复开发商投资意愿,让他们加紧修房子,否则在不远的未来,房价上涨压力恐怕会非常大。

中银国际证券首席经济学家、北大国发院兼职教授徐高近日在百度财经《有识》栏目表示,“三条红线”政策推出以来,地产供给已显著收缩,当前地产在建面积较2021年下降约1/ 2。他认为,要尽快恢复开发商融资,恢复开发商投资意愿,让他们加紧修房子,否则在不远的未来,房价上涨压力恐怕会非常大。
“三个不低于”是积极的信号
徐高认为,2021年出台的地产“三条红线”政策比较明显地打压了地产开发商的融资,使得整个地产市场陷入了恶性循环。一方面是地产开发商因资金链紧,信用风险高。另一方面是银行担心坏账风险,所以不太敢给地产开发商放贷款。更重要的是购房者担心房子烂尾不敢买房。银行的惜贷和老百姓的惜购反过来使得开发商资金链更紧,信用风险更高,从而使得银行更惜贷,老百姓更惜购,形成了恶性循环。
11月17日央行、金管局、证监会联合召开的金融机构座谈会上提出了“三个不低于”, 即行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速,对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速,对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。徐高认为,这在一定程度上有利于降低地产开发商的信用风险,从而帮助地产市场恢复正常,是个积极的政策信号。
关于保障房建设,徐高指出,在我国房地产发展的新模式中,保障房建设应该是必不可少一环,是我国实现居者有其屋理想的重要支撑。在他看来,保障房建设离不开财政的支持。但考虑到现在地方政府收入压力较大,也承担着化债的压力,所以各级地方政府的财力可能有限。因此,中央政府有必要对保障房建设提供更多支持。可以考虑增发国债,专门来支持保障房建设。
在徐高看来,所谓“地产支出压制消费”的逻辑并不成立。他分析,地产是经济增长的主要引擎之一,地产疲弱给经济带来比较大的下行压力。在这种情况下,消费者对未来收入的预期转弱,反倒抑制了消费意愿。要解决我国内需不足的问题,根本之策是要增加居民收入占经济的比重。而增加居民收入的核心是要增加居民的财产性收入,让企业部门的利润能够更好地惠及居民部门。
“房价上涨压力会非常大”
关于未来房价,徐高认为,就短期而言,当前房地产市场是供过于求的,房价有下跌压力。但在不远的未来,房价可能会有不小的上涨压力。
具体分析看,一方面大家担心“烂尾”而不太敢买期房,另一方面开发商要加紧推盘回笼资金,“保交楼”政策也在推进开发商加快完工,当前房屋完工面积还处在比较高水平。“地产市场短期内就是供过于求,所以导致商品房待售面积在最近两年上升了1亿多平方米。这种情况下,房价下行压力比较大。”他指出。
从长期看,徐高预计地产市场的供需状况在不远的未来会逆转。房地产行业现在这种恶性循环的状况不可能永远持续下去。政府肯定会出台更有力政策来体稳住开发,避免地产行业出系统性危机。如果政策能够有效消除开发商的信用风险,被抑制的地产需求就会快速爆发出来。
徐高举例,“三条红线”政策推出以来,地产供给已显著收缩。当前,地产新开工面积已经相较2021年下降了约2/ 3,在建面积下降了约1/ 2。未来的地产供给会非常紧,为未来房价上涨埋下了种子。“这个时候更要尽快地恢复开发商的融资,恢复开发商的投资意愿,让他们加紧修房子,否则在不远的未来,房价上涨压力恐怕会非常大。”徐高称。
此外,徐高认为还应该及时地废止集中供给的政策,加大土地的供给,尤其要加大大城市的土地供给,并通过各种政策来刺激房屋的建设,让地产供给快速恢复正常,这样才能够通过供给的扩张来平抑房价。
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