今年起,房产或遇“降价风”?2个条件下,4类房子或率先下跌

  来源:中房网发布日期:2021-05-03浏览次数:840

摘要:当前的房地产市场,确实存在一定的泡沫化情况,要敢于正视这个问题

  房地产开发的利润有多高?相信不少人感到好奇。

  任何房地产企业都不会随便透露自己的利润率数据,不过,外行人可以从两个数据一探究竟。第一个是潘石屹、第二个是孙宏斌。潘石屹说道,如果房J下降超过20%,那么多数房地产企业都将不复存在;孙宏斌在融创的一次公开活动演讲中提到,如果房地产下降达到30%,那么我们都会死(意思是如果降幅达到30%的话,那么房地产企业们都会倒闭)。

  一家企业在什么情况下会进入到“破产”边缘呢?根据一般行业数据显示,如果常态利润水平为A%,那负利润的水平达到-1.5*A%~-2%*A%、而且呈现出常态化的情况下,长期经营将难以为继,最终的大概率结局就是“散伙走人”。所以,根据这个基本规则来测算的话,一般房企的经营利润在10%-20%左右。

  进入2021年,央行的一项新规定,让房地产企业们陷入了“资金短缺”的境地,2020年9月初,央行首次提出“三条红线”:
红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1.0倍。
  在这个规定提出之后,万科郁亮直言,房地产企业正式从原来的“土地招拍挂红利期”转向了“依靠经营管理创造红利期”。变革影响之大不言而喻,长期来看,未来的房地产市场或进入大鱼吃小鱼的新阶段,资金周转能力低、造血能力欠佳的企业或逐渐消失。

2021年房地产如何?笔者认为,今年起,房产或遇“降价风”?2个条件:

1、房产泡沫化过重,价格不允许再大涨
  纵观世界房地产发展历史,多个国家就曾因为房地产泡沫化过高反噬经济发展的情况,例如日本在80年代因为房地产泡沫刺破,经济倒退了30年,现在仍然在低发展区间徘徊,日本现在的买房信心依然很低沉。

  美国的房地产泡沫曾出现过2次,第一次为上个世纪80年代,为了有效提振经济,开始推行了房地产S的特别优惠政策,土地价格和房地产价格被快速推高,进而导致房地产的泡沫不断堆积,1989年的时候,房地产价格水平达到了制高点;第二次发生在本世纪,在低利率、低首付刺激下,房地产再度崛起,以至于出现了楼市次贷下的金融危机。
  我国的房地产有没有泡沫?很多人说没有,但原住建部副部长、智囊之一的仇保兴直言提出,当前的房地产市场,确实存在一定的泡沫化情况,要敢于正视这个问题,对于房地产泡沫如何化解问题,仇保兴等一系列房地产专家提出了自己的看法,认为可以通过有效提升房产保有的成本(例如空置税等),有序烫平楼市泡沫。

  泡沫化这么大的情况下,未来还允许房地产大幅上行?已无可能了。
2、房产持有成本或增高。

  前文说到,当前的房地产早已呈现出过剩的局面,而且房产过剩的迹象还在不断增加,住房市场的消化能力就这么大,新房持续供应,为啥依然塞不满整个楼市,而且市场上无房人依然大面积存在?
  关键的一点是:少数人囤积了多数房产,有的人手握几百套房子,有的人一套房子都没有。
  举个例子:大明是一位炒房客,购买了400套房,而与大明一起的还有5人,这5人一直以来都没有买到房子。从购房比例来看,只有17%的人已经购房,还有83.3%的人属于无房,但是如果平均数计算,这6个人平均房产持有量达到66.6套。这就是经典的“平均数法则”——把我和马老师放在一起,我也是身价几百亿的人群。

  随着房地产税、房东税、空置税的到来,房子多的人该着急了,因为这些都属于房屋财产保有税,不管房子是否交易,都需要按照面积、按照房产总价值量计算费用,所以房子越多成本越高,将会倒逼越来越多的房叔房爷把多余的房子“降·价”扔进二手房市场。
  在这一波“降价风”下,4类房子或率先下跌,需要格外关注。

  1、偏远三四线城市房子。在棚改的东风下,过去6年,全国房地产一片热,然而随着大拆大建时代的过去,房地产上涨风已经成为过去,房地产二元化发展趋势越来越明显,未来几十年,一线城市或有继续上行的可能性,三四线城市(产业不足、就业岗位匮乏的城市)或步入收缩区间,房地产难有作为。
  2、小产权房。小产权房与大产权房刚好相反,这是建设在农村集体用地之上的房产类型,房子没有有效的土地使用证明,也无法办理合法有效的房产证,故而房子交易也终归无效。在商品房市场发展受阻的情况下,小产权房的发展也将无从谈起。
  3、公寓、商住房。这两类房子基本相似,都具有商业性质,居住舒适度很低,而且房子的居住成本很高,前不久深圳一位女业主购买了一套公寓,交房之后却发现电费高达25元/度(物业告知是集中式空调供应模式的电费),以至于这位女业主无力承担,导致无法入住,公寓升值慢,税费高也阻碍了市场流通性。
  4、商铺。2019年的前10个月,社会零售总额达到334778亿元,同比增长8.1%,比上期增长了1.1%,网上零售额增长19.8%,线下零售只增加了5.5%。
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