中山楼市走向逐渐分化，有人欢喜有人愁

  一边降价一边坚持不松口，马太效应加剧，中山楼市价格开始两极化。近期中山有不少楼盘频频传出打折声音，特价房、低首付、首付分期等层出不穷，有楼盘价格直接回到2年前。据记者观察这些现象主要集中在镇区项目及部分城郊项目。

  然而，市中心部分楼盘价格却异常坚挺，甚至有楼盘称要涨价。有业内观点指出，目前购房者已从投资客过渡回本地刚需刚改客，后者注重楼盘素质，尤其是学校、商业、交通等“硬指标”。同时，市中心地块“断供”、三旧改造时长跨度大等导致的货量不足也加剧了中山楼市的两极化。

  虽然库存量不见减少，不少楼盘降价成风，但是中山市中心却颇为坚挺。记者走访发现，受供地量不足、城中心地块稀缺、三旧改造时长跨度大及购房者需求未见减少等因素的影响，市中心尤其配套有优质公立学校、大型购物中心、办公场所、便利交通等的楼盘价格变化不大，即便偶见特价房但价差与此前价格不大。

  重压下的中山楼市

  到了深秋，中山气温降了，同样中山楼市也逐渐步入“清凉”。记者走访中山楼盘发现，不少楼盘延续十月促销的活动，将特价、低首付等进行到底，同时有楼盘甚至直降3千元/平方米。据不完全统计，11月有超过50个楼盘选择各种特价促销。

  目前集中降价促销的项目多集中在镇区。譬如阜沙镇融创城就打出8千块带装修起的特价来吸引购房者，而该项目此前的对外价格在9000-13000元/平方米不等；港口镇如愿居打出10688元/平方米的特价房，此前对外价格在12000-13000元/平方米……还有项目直接打出首付分期付款、首付低至8万元等做法来吸引购房者。

  市区近郊楼盘也出现下跌情况。西区日华坊二期对外均价13000-14000元/平方米，近期特价单位仅10980元/平方米；南区合生帝景城对外均价14500元/平方米，近期接连推出低于一万的特价单位；火炬区福晟钱隆湾畔带装修对外价12000-13000元平方米，近期推出10000元/平方米特价单位……

  撇除市场现状，从数据上看，中山商品住宅市场表现也非常一般。根据合富研究院(中山)监测中山住建局网签数据显示，10月中山全市住宅网签为5092套，环比下降27%，同比下降32%。而从走势图上可知，除了自带春节假期导致成交异常的2月份和数据滞后的3-5月份以外，原本应该是“银十”的10月份成交却创下新低。

  需求端减量，导致新增量也下降了。据统计，10月中山商品住宅新增942套，合计9.3万平方米，环比上月下降35%，同比下降78%。新增的还是以镇区为主，例如南朗镇新增389套最多。然而，库存量却依旧破7——截至2019年10月31日，中山市住宅库存70017套，其中三乡镇10689套居全市镇区住宅库存榜首、坦洲镇9474套排名第二、火炬开发区7327套排名第三；中山市商业库存32426套，其中港口镇3645套居全市镇区商业库存榜首，火炬开发区3593套排名第二，坦洲镇2681套排名第三。

  这意味着，中山楼市正在楼市大环境走低下承受重压。

  头部效应显现：

  市中心楼盘价格仍坚挺

  虽然库存量不见减少，不少楼盘降价成风，但是中山市中心却颇为坚挺。记者走访发现，受供地量不足、城中心地块稀缺、三旧改造时长跨度大及购房者需求未见减少等因素的影响，市中心尤其配套有优质公立学校、大型购物中心、办公场所、便利交通等的楼盘价格变化不大，即便偶见特价房但价差与此前价格不大。

  “没有降价，也不会降价，我们剩下的货不多了”，在雅居乐剑桥郡，一销售人员对记者表示，虽然毗邻楼盘确有降价情况，但目前项目统一口径并没有松动，主要是剩余的货量太少了。“只有100套多点，今年业绩没问题，所以不会考虑降价”，她表示，该项目明年虽然还有住宅组团推出，但只剩下07区最后一个住宅组团，剩余的不是商用物业就是车库，因此明年甚至不排除会涨价。而记者巡盘发现，该楼盘目前的确保持了一向的均价水平，偶见特价单位也与此前的特价相近。而毗邻该楼盘附近的清货项目海伦时光则一度从13000-14000元/平方米急降到9字头，甚至引来部分前期业主的不满。

  东区大部分楼盘也存在同样的情况。时代云来、远洋世家这两个传统东区供货楼盘已经进入尾声，价格同样不见下跌。时代云来甚至把对外均价调高至26000元/平方米。同样敏捷紫岭国际基本保持价格不变。而近期开盘的万科金域中央销售价格主要集中在20000元/平方米不等，与周边二手房拉开价差，也毫无降价趋势。

  而石岐区核心区域推盘量极低，除了偶见1、2个迷你项目推货，老牌核心地段几乎断供，导致二手房交易开始抬头。

  记者调查发现，今年来中山的住宅土地拍卖几近断供。今年1月，中山市正和房地产开发有限公司以总价7145.4545万元拍下14095.9平方米西区环市路翠景道西侧商住地；7月，中山越翔房地产开发有限公司以总价188926.662万元、单价10600元/平方米拍下59410.9平方米西区彩虹规划区商住地；8月，厦门宝嘉鼎盛贸易有限公司以总价23162.8万元、单价8000元/平方米拍下11581.4平方米西区狮滘口岐港路商住地；9月，中山雅居乐雍景园房地产有限公司以总价64318.56万元、单价8000元/平方米拍下26799.4平方米古镇镇文华路地块。除上述地块外再无成交，8月甚至出现古镇一优质地块流拍的情况。值得注意的是，中山刚需刚改族最爱买的东区和石岐区已经不见供地，住宅库存量也一路走低，这也刺激了中山这两个区域二手房的成交。

  一边是频频降价的镇区及市郊市场，另一边是坚持不降价的城中心楼盘，中山房地产市场进入马太效应。

  购房者理性当道，

  学位等配套成刚需

  市场两极分化，也体现了中山购房者越来越理性。

  一个打算购买剑桥郡的购房者吴先生告诉记者，工作在东升的自己为了孩子的读书问题一直希望在城区置业。“东区的太贵又远，但是又希望孩子的学校好一点，所以就把范围缩窄到价格相对合适的西区”，他表示，自己认为楼价会下降，因此从年头开始一直看房等待，但他发现一些楼盘由于货不多、位置好等原因价格一直降不下来，于是选择不再观望入市。他认为城区的项目还能比镇区更为保值。

  供货量不足、周边缺乏相应体量的竞争对手、家长重视学校等是这类楼盘的底气。有业内人士认为，中山的购房需求其实并没有降低，但与一二线城市情况类似，城中心楼盘由于地段、配套优越而更受青睐，在提倡房住不炒的前提下，投资客退潮变相鼓励了刚需刚改购房者对优质房源的追求。像剑桥郡一类的项目只要不是遭遇金融风暴一类的宏观环境突变，则还是“不愁卖”。

  同时，有观点指出，目前中山城区发展遭遇瓶颈，亟须引进三旧改造，虽然三旧项目遍地开花，但受制于旧改情况复杂、环节涉及众多、资金到位等多种原因，想通过三旧改造来增加城中心住宅货量供应，短期是一个不可能的任务。这也是为何中山城中心楼盘依旧能顺利销售的原因。

  此外，记者还了解到，针对港澳人在大湾区享受的系列政策条件，目前港澳人已经享有与内地购房者同样的购房权利，也就是说不再受此前针对这类人群设置的社保等门槛限制。放开购房的预期，使得近期有香港的调查显示中山成为大湾区购房目标之冠，也导致部分不急于迅速回款的开发商拔高预期，惜售项目。